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Universitätsgebäude Darmstadt

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Viktoriastr. 92, Darmstadt

Fragen & Gerichtsurteile zum Immobilienrecht

Typische Fragestellungen zu Themen aus dem Bereich des Immobilienrechts, die die Gerichte in den vergangenen Jahren immer wieder - teilweise auch wiederholt - beschäftigt haben, finden Sie nachstehend aufgeführt. Wenn Sie ebenfalls solche oder ähnliche immobilienrechtliche Fragestellungen haben oder eine Beratung im Rechtsgebiet Immobilienrecht haben, freue ich mich auf Ihren Anruf.

Bitte berücksichtigen Sie bei den aufgeführten Urteilen, dass diese aufgrund neuerer Rechtssprechung oder aufgrund von Entscheidungen eines anderen Gerichts überholt sein können. Auch ist in aller Regel der Einzelfall entscheidend und die genannten Entscheidungen können nicht pauschal, auch bei ähnlich gelagerten Fällen, angewendet werden.

  

Der BGH urteilte über Schadenersatz bei Auszug aus der Mietwohnung nach vorgetäuschtem Eigenbedarf auch bei einer formal unwirksamen Kündigung.

Ein Gericht entschied in der Frage, ob ein ganzjähriges Mietminderungsrecht für nur periodisch auftretende Mängel besteht.

Immer mehr Arbeitnehmer gehen einer nebenberuflichen Tätigkeit aus oder beginnen Ihre Selbständigkeit im Home-Office. Ein Gericht hatte zu entscheiden, ob der Vermieter ein Kündigungsrecht bei geschäftlichen Aktivitäten des Mieters in der Wohnung hat.

Ein Gericht hatte zu entscheiden, ob eine Mietvertragsklausel wirksam ist, wenn die Übergabe der Wohnung von einer Mietzahlung abhängig gemacht wird.

Die Klausel in einem Formularmietvertrag, wonach die Übergabe der Wohnung von der Zahlung der Miete für den ersten Monat sowie der Zahlung der ersten Kautionsrate abhängig gemacht wird, ist nach der Entscheidung des Landgerichtes Bonn vom 01.04.2009 wirksam. Im Fall des Landgerichtes hat der Vermieter nach Vertragsschluss die Übergabe der Schlüssel verweigert, weil der Mieter weder die erste Monatsmiete noch die erste Kautionsrate gezahlt hat. Daraufhin wollte der Mieter das Mietverhältnis kündigen, der Vermiete bestand jedoch auf Vertragserfüllung. Das Gericht gab dem Vermieter recht. Nach Auffassung des Gerichtes stellt die im Vertrag vereinbarte Klausel keinen Verstoß gegen die Regelungen über Allgemeine Geschäftsbedingungen dar und ist damit wirksam.
Mit dieser Entscheidung ist daher jedem Vermieter zu raten, eine solche Klausel in den Mietvertrag aufzunehmen. Allerdings sollte vor Durchsetzung einer solchen Klausel stets aktuell überprüft werden, ob andere Gerichte dieser Entscheidung gefolgt sind. Unter Umständen könnte der Mieter ansonsten das Mietverhältnis kündigen und evtl. Schadenersatzansprüche geltend machen.

Landgericht Bonn, Beschluss vom 01.04.2009

Wieweit kann der einfache Mietspiegel als Merkmal für eine ortsübliche Vergleichsmiete herangezogen werden?

Ein Einfacher Mietspiegel stellt lediglich Indiz für die ortsübliche Vergleichsmiete dar

Mit seinem Urteil vom 16.06.2010 hat der Bundesgerichtshof nunmehr die umstrittene Frage über die Tauglichkeit des einfachen Mietspiegels nach § 558c BGB als Erkenntnisquelle im Mieterhöhungsprozess klargestellt. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts Frankfurt am Main (AG Frankfurt am Main, Urt. v. 20.10.1988, Az.: 33 C 4916/87 – 29) geht der BGH davon aus, dass ein einfacher Mietspiegel im Mieterhöhungsprozess weiterhin eine taugliche Erkenntnisquelle bei der richterlichen Überzeugungsbildung sein kann. Jedoch stellt der einfache Mietspiegel im Vergleich zum qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB, der eine Vermutungswirkung hinsichtlich der ortsüblichen Vergleichsmiete inne hat, lediglich ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.

Ob diese Indizwirkung im Einzelfall zum Nachweis der Ortsüblichkeit der verlangten Miete ausreicht, hängt davon ab, welche Einwendungen der Mieter gegen die Angaben des Mietspiegels erhebt. Trägt der Mieter beispielsweise vor, den Verfassern des Mietspiegels habe die erforderliche Sachkunde gefehlt oder sie hätten sich von sachfremden Erwägungen leiten lassen bzw. der einfache Mietspiegel beruhe auf unrichtigem oder nicht repräsentativem Datenmaterial, so hat der Richter diese Einwendungen zu prüfen. Bestehen danach weiterhin Zweifel an der Verlässlichkeit des einfachen Mietspiegels, so entfällt die Indizwirkung. Der Vermieter muss in einem solchen Fall anderweitig nachweisen können, dass die von ihm verlangte neue Miete innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Praxishinweis:
In einem Mieterhöhungsprozess ist daher zunächst darauf zu achten, ob für den Standort des Mietobjektes ein einfacher oder qualifizierter Mietspiegel vorliegt. Liegt lediglich ein einfacher Mietspiegel im Sinne des § 558c BGB vor, auf den das Mieterhöhungsverlangen gestützt wird, so kann seine Indizwirkung durch fundierte Einwendungen des Mieters erschüttert werden. Dies war insbesondere bei Objekten in Frankfurt am Main zu beachten, da lange Zeit nur ein einfacher Mietspiegel zur Verfügung steht. Mit der Veröffentlichung des Mietspiegels 2016 (Gültigkeit bis 31.05.2018) für das Stadtgebiet Frankfurt wurde ein qualifizierter Mietspiegel veröffentlicht.

Bei Mietmängeln hat der Mieter neben einer Mietminderung auch das Recht auf Zurückbehaltung der Miete. Diese Leistungsverweigerung ist der Höhe nach nicht bestimmt und bemisst sich nach verschiedenen Kriterien. Sie ist auf keinen Fall unbegrenzt, weder der Höhe nach noch der Dauer nach. Auch ist wesentlich zu unterscheiden, welche Art von Mangel vorliegt. Bei geringfügigen Mängeln (Bagatellmängel) i.S. des § 536 Abs. 1 S.3 BGB sieht der Gesetzgeber gar überhaupt keine Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts vor.

Kein Zurückbehaltungsrecht des Mieters ohne Mängelanzeige

Der Bundesgerichthof hat am 03.11.2010 (Az: VIII ZR 330/09) entschieden, dass Mieter die Mietzahlung wegen eines Mangels am Mietobjekt nur zurückhalten dürfen, wenn sie den Vermieter im Voraus über den Mangel in Kenntnis gesetzt haben. Neben dem mietrechtlichen Anspruch auf Mietminderung wegen eines Mietmangels können Mieter grundsätzlich nach § 320 BGB die Miete einbehalten, um so den Druck auf den Vermieter zur Beseitigung des Mangels zu erhöhen.

Mit der zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofes stärkt dieser die Rechte der Vermieter und wird dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung gerecht. Der Druck gegenüber dem Vermieter, einen Mangel am Mietobjekt zügig zu beseitigen kann nur dann entstehen, wenn der Vermieter Kenntnis von dem Mangel hat.

Dem Fall des Bundesgerichtshofes lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Beklagten zahlten mehrere Monate die Miete gar nicht. Der Kläger kündigte sodann das Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzuges. Die Mieter widersprachen der Kündigung mit dem Hinweis auf Schimmelbildung im Mietobjekt. Der Vermieter hat mit seiner Klage unter anderem Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangt. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben.

Das Landgericht hat dagegen das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Räumungsklage abgewiesen. Es war der Ansicht, die Mieter seien mit der Zahlung der Miete nicht in Verzug geraten, weil ihnen ungeachtet der unterbliebenen Anzeige des Schimmelbefalls ein Anspruch auf Beseitigung dieses Mangels zugestanden hätte. Sie könnten sich daher auf ein sich daraus ergebendes Zurückbehaltungsrecht betreffend die Zahlung der Miete berufen. Der Bundesgerichtshof hat auf die eingelegte Berufung sodann das erstinstanzliche Urteil wiederhergestellt.

Die Eigenbedarfskündigung ist immer wieder ein strittiger Punkt zwischen Mietern und Vermietern/Eigentümern eines Mietobjektes. Liegt Ihnen eine Eigenbedarfskündigung vor und Sie haben Zweifel, kontaktieren Sie mich in meiner Kanzlei zur Prüfung des Sachverhaltes. Sind Sie selbst Eigentümer und möchten einem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen? Lassen Sie sich rechtsicher beraten, damit Sie möglichst bald über die vermietete Sache verfügen können.

Nachstehend ein Fall aus dem Mietrecht mit der Kündigung wegen Eigenbedarfs

Die Kündigung wegen Eigenbedarf ist nicht rechtsmissbräuchlich, wenn der Eigenbedarfsgrund bei der Vermietung noch nicht absehbar war.

Am 20.03.2013 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarf nach § 573 Absatz 1, 2 Nr. 2 BGB nicht rechtsmissbräuchlich ist, wenn der Eigenbedarfsgrund bei Abschluss des Vertrages noch nicht absehbar war.

Der Entscheidung lag folgender Fall zu Grunde:

Die Beklagten waren seit Februar 2008 Mieter der Kläger. Mit Schreiben vom 29. März 2011 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis zum 30. Juni 2011 mit der Begründung, das Haus werde für ihren Enkel und dessen Familie benötigt.


Die beiden Vorinstanzen haben jeweils der Räumungsklage stattgegeben und die Kündigung nicht als rechtsmissbräuchlich angesehen, obwohl zwischen der Vermietung und der Kündigung des Mietverhältnisss nur ca. drei Jahre lagen. Denn der Eigenbedarf sei erst später aufgrund einer nach der Vermietung eingetretenen Änderung der beruflichen und familiären Verhältnisse des Enkels entstanden und für die Klägerin zuvor nicht absehbar gewesen.

Der für Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die Entscheidungen bestätigt. Nach Auffassung des Gerichtes ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist nur dann rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages beabsichtigt oder zumindest erwägt, die Wohnung alsbald selbst zu nutzen oder sie einem Angehörigen seiner Familie oder seines Haushalts zu überlassen.


Das Urteil stammt vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12

Die Umwandlung einer Mietwohnung in Wohnungseigentum und darauffolgende Kündigungen des Mietvertrages eines bisherigen Mieters beschäftigen die Gerichte ebenfalls häufig. Insbesondere seit durch die Landesregierung in Hessen mit Wirkung vom 01.01.2010 verordnet, eine verkürzte Sperrfrist für Kündigungen von Mietverträgen von 5 Jahren statt wie bisher 10 Jahren gilt.

Mietrecht : Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung in Wohnungseigentum

Seit 01.01.2010 Änderung der Sperrfrist für Kündigung von 10 auf 5 Jahre

Die Hessische Landesregierung hat mit der  "Verordnung zur Änderung der Hessischen Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit verlängerter Kündigungsbeschränkung" vom 18.12.2009 die Frist des § 577a BGB von 10 auf 5 Jahre herabgesetzt.
 
Zweck der Regelung des § 577a BGB ist der Schutz des Mieters im Falle einer Wohnungsumwandlung durch einen befristeten Ausschluss der Eigenbedarfs- und der Verwertungskündigung. Eine Wohnungsumwandlung liegt in der Regel dann vor, wenn das Eigentum an einem Grundstück in der Weise an Miteigentümer verteilt wird, dass jedem das Sondereigentum an bestimmten Wohnungen eingeräumt wird. 
 
Grundsätzlich hat der Eigentümer gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB das Recht, das Mietverhältnis aufgrund von Eigenbedarf oder zur angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Eigentums, ordentlich zu kündigen. Im Rahmen einer Wohnungsumwandlung regelt jedoch § 577a BGB eine Sperrfrist für eine derartige Kündigung. Hiernach darf der Vermieter erst nach Ablauf der Sperrfrist eine Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung aussprechen. Die Frist beginnt mit der Vollendung des Eigentumserwerbs, also mit der Eintragung des Eigentums im Grundbuch.
 
Für Gebiete, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, bestimmen die Landesregierungen die Dauer der Sperrfrist, welche 3 Jahre nicht unterschreiten darf. Von diesem Recht hat die Hessische Landesregierung Gebrauch Gemacht und für die Städte Darmstadt, Frankfurt am Main, Wiesbaden, Bensheim, Kelsterbach, Rüsselsheim, Bad Homburg v. d. Höhe, Kronberg im Taunus, Oberursel (Taunus), Maintal, Kelkheim (Taunus) und Schwalbach am Taunus sowie Bensheim und Bad Homburg eine Sperrfrist von nunmehr fünf Jahren bestimmt.
 
Dies bedeutet, dass nach der neuen Regelung in den o. g. Städten eine Eigenbedarfskündigung oder eine Verwertungskündigung durch den Vermieter bereits nach Ablauf von fünf Jahren nach der Veräußerung ausgesprochen werden kann, und nicht wie bisher, erst nach zehn Jahren. 

Überraschendes Urteil des Bundesgerichtshofes zur Kautionszahlung: Der Mieter kann die Zahlung einer Kaution von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen. Vermietern ist an einer Absicherung ihrer Ansprüche aus dem Mietverhältnis gelegen. Welche Möglichkeiten haben Sie als Vermieter, insbesondere bei der Vermietung von Wohnraum an Schüler oder Studenten? Ist eine Mietbürgschaft als zusätzliche Mietsicherheit ausreichend und erlaubt?

Mieter kann Zahlung der Kaution von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen 

Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 13.10.2010 überraschend entschieden, dass der Mieterin die Zahlung der mietvertraglich vereinbarten Kaution davon abhängig machen kann, dass der Vermieter ihm die Anlage eines insolvenzfesten Kontos nachweist. Gemäß § 551 Absatz 3 BGB ist der Vermieter grundsätzlich verpflichtet, die Kautionssumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen. So soll die Mietsicherheit vor dem Zugriff der Gläubigern des Vermieters geschützt werden.

Im dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall kündigte der Vermieter das Mietverhältnis, weil der Mieter die Kautionszahlung von dem Nachweis eines insolvenzsicheren Kontos abhängig gemacht hat. Die Richter entschieden, dass der Mieter zur Zurückhaltung der Kaution berechtigt war. Die Kündigung des Vermieters war damit unwirksam.

Die Richter betonen mit dieser Entscheidung die besondere Schutzbedürftigkeit des treuhänderisch verwalteten Kautionsguthabens. Ob sich anhand des Gesetzestextes jedoch ein solches Ausmaß an Schutzbedürftligkeit entnehmen lässt ist fraglich und wird in den Reaktionen auf dieses Urteil kritisch gesehen. Allen Vermietern ist jedoch angeraten, diese Rchtssprechung in ihrer Vermieterpraxis zu beachten.

Mietbürgschaft als zusätzliche Mietsicherheit


Insbesondere bei der Vermietung von Wohnraum an Schüler oder Studenten, stellt sich für den Vermieter die Frage, ob der Mieter über ausreichend finanzielle Mittel zur Finanzierung der anfallenden Kosten verfügt. Als zusätzliche Absicherung neben der Mietkaution bietet sich daher die Übernahme einer Bürgschaft beispielsweise durch die Eltern an. Ein solches zusätzliches Sicherungsmittel wird jedoch grundsätzlich als Übersicherung angesehen und verstößt gegen die Regelungen zur Mietkaution. Denn diese darf bei der Vermietung von Wohnraum höchstens drei Monatsmieten betragen.
 
Der Bundesgerichthof hat jedoch bereits im Jahre 1990 entschieden (Urteil vom 07.06.1990), dass eine Bürgschaft neben der Mietkaution den Mieter nicht belastet, wenn der Bürge unaufgefordert die Bürgschaft gibt. Mit seinem Urteil vom 26.11.2009 ist das Landgericht Mannheim dieser Rechtsprechung gefolgt; hat jedoch zutreffend betont, dass der Vermieter den Beweis dafür führen muss, dass der Bürge die Bürgschaft unaufgefordert angeboten hat. Im vorgenannten Verfahren ist dies den Vermietern nicht gelungen, so dass die Klage im Ergebnis abgewiesen wurde.
 
Tipp für Mietbürgschaften: 
In der Praxis sollte der Vermieter daher bereits bei Empfang der Bürgschaft darauf achten, dass Beweismittel zur Verfügung stehen, die in einem späteren Prozess belegen können, dass der Bürge die Stellung einer Bürgschaft angeboten hat. Dies kann durch Zeugen oder eine entsprechende schriftliche Erklärung des Bürgen geschehen.
 
Sofern ein Bürge für Forderungen aus einem Mietverhältnis gerichtlich in Anspruch genommen werden soll, muss der Vermieter zunächst prüfen, ob der Bürge die Bürgschaft unaufgefordert angeboten hat und hierfür Beweismittel vorliegen. Kann der Vermieter diesen Beweis nicht führen, hat eine Klage auf Zahlung aus der Bürgschaft keinen Erfolg.

Klauseln zu Schönheitsreparaturen in Mietverträgen

Immer wieder beurteilt der BGH die Wirksamkeit von Klauseln über Schönheitsreparaturen in Mietverträgen. Wird beispielsweise dem Mieter der Außenanstrich von Fenstern und Türen eines Mietobjektes auferlegt, können die Gerichte die Abschnitte über die Schönheitsreparaturen in einem Mietvertrag für insgesamt unwirksam erklären.

BGH: Erneut Schönheitsreparaturklausel für unwirksam erklärt

In seiner Entscheidung vom 18.02.2009 hat der Bundesgerichtshof eine Schönheitsreparaturklausel insgesamt für unwirksam erklärt, in der dem Mieter unter anderem auferlegt wurde, den Außenanstrich von Fenstern und Türen sowie der Loggia vorzunehmen.

Der Bundesgerichtshof beruft sich in seiner Entscheidung auf § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung. Soweit es um Türen und Fenster geht, gehört zu den Schönheitsreparaturen im Sinne dieser Bestimmung, die den Maßstab dafür bildet, welche Arbeiten dem Mieter in einer Formularklausel auferlegt werden dürfen, nur das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, nicht aber der Außenanstrich von Türen und Fenstern. Ebenso wenig gehört der Anstrich einer Loggia zu den Schönheitsreparaturen.

Die Schönheitsreperaturklausel in Mietverträgen: Ein Vermieter untersagte den Mietern eines Wohnraumes die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Das Gericht musste entscheiden, ob dies den Mietern untersagt werden darf, wenn diese die Schönheitsreparaturen selbst durchführen wollen.

Die Schönheitsreparaturen in Mietverträgen sind die wohl am häufigsten behandelten Streitpunkte vor Gericht im Immobilienrecht. So urteile ein Gericht, dass unberechtigtes Renovierungsverlangen zu Schadensersatzanspruch seitens des Mieters führen kann.

Führt der Mieter Schönheitsreparaturen durch, obwohl er dazu vertraglich nicht verpflichtet gewesen war, hat er gegenüber dem Vermieter einen Kostenerstattungsanspruch. Im Fall des Bundesgerichtshofes war im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter verpflichtet sein soll, die Wohnung bei Auszug zu renovieren. Eine solche Endrenovierungsklausel benachteiligt den Mieter unangemessen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes und ist daher unwirksam. Der Mieter nahm die Schönheitsreparaturen jedoch dennoch vor, in Unkenntnis dass er nicht dazu verpflichtet war. Nach Argumentation des Gerichts ist der Vermieter durch die Renovierungsarbeiten des Mieters bereichert. Der Mieter hat eine Leistung erbracht, ohne dazu verpflichtet gewesen zu sein. Daher schulde der Vermieter dem Mieter einen entsprechenden Wertersatz. Die Höhe richte sich nach der üblichen Vergütung für Renovierungsarbeiten.

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